柏，我孫子，流山，鎌ヶ谷　　弁護士　三枝総合法律事務所

　大家さんからアパートなどの賃貸借契約を見た場合，まず一番頭を悩ませることは賃料を支払ってくれない人がいることなのではないでしょうか？
　ただ，この場合でも遅れてでも支払ってくれるのであれば仕方ないと思えるのかもしれません。
　しかし，一切支払をしない方については，新しいきちんとお金を支払ってくれる人に貸したいと思うこともあると思います。

　また，賃料は支払ってくれるものの，
ごみをきちんと処理しないで異臭騒ぎを起こす
毎晩騒いで他の部屋の人に迷惑をかける
室内の使い方が荒っぽくてボロボロになっている
などの場合には新しい人を入れたいと考えるかもしれません。

　さらに，お金を払わないだけでなく，部屋の中に荷物を置いたままいなくなってしまう場合には，この荷物を早急にどかして新しい人を入れないとお金が入ってこないと思うこともあると思います。

　そのような場合に，そういう人たちにすぐに出ていってほしいお願いをして，交渉がうまくいけば問題ないと思います。
　しかし，その交渉がうまくいかない場合は，法的に対処するしかありません。

　では，法的な対処というのは具体的にどういうことでしょうか。

　それは賃貸借契約をなくしてしまうこと，つまり賃貸借契約の解除です。
　法的には，賃料を滞納したなどの理由で自動的に賃貸借契約は消滅しないため，立ち退きをする前段階として賃貸借契約の解除をしなければならないのです。

　解除の方法は，賃料の滞納の場合とそれ以外とで若干方法が違います。

　まず，賃料の滞納の場合は，民法で「相当期間を定めて催告をし，その後解除できる」というようになっておりますので（民法５４１条），賃貸借契約書に特約がない限りまずは支払の催告をしないと解除ができません。
　ここでいう「相当期間」とはおおよそ２週間程度といわれています。
　上記のような内容の通知を賃料を滞納している人に出して解除の意思表示をします。
　なお，ここで送る通知の形式は配達証明付の内容証明郵便をお勧めします。

　次に，賃料滞納以外の場合は，その理由を記載した解除通知を発送することになります。
　この形式も配達証明付の内容証明郵便をお勧めします。
　なお，上記の賃料滞納以外の理由で直ちに解除ができるものなのかどうかは程度問題であると思いますので，一度ご相談下さい。

　これらが相手方に到達し，解除の効力が発生すると，賃貸借契約は消滅することになります。

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